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Dommages Ouvrage du promoteur immobilier : comment bien anticiper son montage

L’assurance Dommages Ouvrage est le sésame (avec la GFA) pour passer ses actes chez le notaire.

Pour ne pas être bloqué avant la 1ère vente, le promoteur immobilier et ses équipes doivent anticiper les exigences des compagnies d’assurance.

CLA COURTAGE, courtier d’assurance spécialisé en Dommages Ouvrage pour les promoteurs immobiliers, vous livre les différents critères à respecter pour obtenir une assurance Dommages Ouvrage dans les meilleures conditions.

Sommaire :

Dommages Ouvrage du promoteur immobilier

Le préalable à la Dommages Ouvrage, un dossier technique sérieux

Pour que les compagnies d’assurance puissent étudier la faisabilité de votre programme immobilier, il convient de fournir un dossier technique abouti (conventions et rapports de l’équipe de maîtrise d’œuvre).

Sur la base du dossier présenté, les souscripteurs Dommages Ouvrage des compagnies peuvent faire 3 types de retours :

  • Une offre ferme sous réserve de pièces administratives complémentaires et du paiement de la prime
  • Une offre conditionnée à la réalisation d’études complémentaires
  • Un refus du risque

Selon le type de travaux (neuf ou rénovation), nous vous présentons ci-dessous nos conseils pour obtenir une offre ferme ou sous conditions.

Ces conseils doivent vous permettre en amont de constituer un dossier sans point de blocage technique, conforme à votre planning et acceptable financièrement.

Certains dossiers mal engagés se retrouvent parfois dans une impasse.

Programme Neuf : tout repose sur les études de sol et le contrôle technique

Pour un programme immobilier neuf, les études de sol et le contrôle technique sont nécessaires pour l’obtention d’une offre Dommages Ouvrage

Les études de sol

Depuis la parution du DTU fondation 13.1 et l’article 68 de la loi ELAN, les compagnies d’assurance demandent en complément de l’étude G2AVP une G2PRO.

Selon la nature des fondations, des risques liés aux avoisinants et/ou aux existants, des missions G3 (Étude et suivi géotechnique d’exécution) et G4 (supervision géotechnique d’exécution) pourront être imposées par les compagnies.

Selon la destination de l’ouvrage, les missions devront porter également sur la voirie, notamment s’il est prévu que des poids lourds circulent sur le site.

Les missions de contrôle technique

En plus des missions de base (L, LP, Th, Phh, Hand), il est nécessaire de prévoir des missions complémentaires en cas de particularités : AV (Avoisinants) / LE (Solidité des existants) / VRD (mission spécifique sur les voiries et réseaux).

Un Rapport Initial du Contrôleur Technique (RICT) a tout son intérêt dès lors que les différentes études de l’équipe de maîtrise d’œuvre ont été visées (Géotechnicien, BET structure fluides/thermique/acoustique…).

Les avis Suspendus et Défavorables, doivent être levés dès lors qu’ils touchent aux fondations, aux clos /couvert et voirie

Dommages Ouvrage pour une rénovation : vigilance

Pour les opérations de promotion immobilière comportant des existants, les assureurs Dommages Ouvrage demandent :

  • De réaliser un diagnostic préalable
  • De prévoir une mission contrôle technique de type LE (solidité des existants)
  • D’évaluer le risque et le coût potentiel de réparation des dommages aux existants

La prise en compte des avoisinants

Votre opération de promotion s’inscrit dans un cadre urbain dense. Les bâtiments avoisinants pourraient donc potentiellement subir des dommages du fait des travaux.

Il est donc important de prendre en compte tous les facteurs de risques :

  • Proximité des avoisinants
  • Différence de niveau entre le projet de construction et les bâtiments voisins
  • Type de fondations, des reprises en sous-œuvre sont-elles nécessaires ?
  • Accès au chantier

Selon l’importance de ces éléments il convient de prendre des dispositions afin de répondre aux critères des compagnies d’assurance qui exigeront :

  • Une mission de contrôle technique de type AV
  • De constater l’état des avoisinants :
    • Soit par un huissier intérieur/extérieur des ouvrages voisins, lorsque le risque semble limité
    • Soit par référé préventif si le risque est important (ex : construction en centre-ville avec des bâtiments avoisinant anciens)

Les dommages qui seraient occasionnés aux bâtiments voisins relèvent de votre Responsabilité Civile Maître d’Ouvrage (RCMO) pour une opération occasionnelle ou Responsabilité Civile Promoteur. ( voir l’ article : Assurance RC des promoteurs immobiliers )

La compagnie permet-elle de valider un contrat sans les marchés ?

Les critères de validation des contrats avec ou sans les marchés des entreprises varient d’une compagnie à l’autre.

Selon l’état d’avancement de votre commercialisation et la nécessité d’acter rapidement, il convient de sélectionner la compagnie qui peut répondre à la souplesse et réactivité attendues

Il faut distinguer 3 types d’approches des compagnies

  • Souscription sur la base du dossier technique
  • Souscription sur la base du dossier technique + les marchés du clos / couvert
  • Souscription sur la base d’un dossier intégralement constitué

En complément des marchés, les attestations d’assurance décennale des entreprises sont exigées à la souscription (ou en clôture du dossier). Il faut anticiper la collecte des attestations au moment de la consultation des entreprises.

Pour rappel les attestations décennales doivent :

  • Être valables au moment de la Déclaration d’Ouverture de Chantier (DOC)
  • Couvrir chaque lot retenu par l’entreprise
  • Proposer des niveaux de garanties à la hauteur du coût de construction

Dommages Ouvrage en VEFA: les pièces à fournir au notaire pour préparer les ventes

Pour préparer et valider leurs actes, les notaires vont exiger les éléments suivants de l’assureur Dommages Ouvrage :

  • Attestation d’assurance éditée par la compagnie
  • Quittance de règlement des primes éditée par la compagnie
  • Conditions particulières signées
  • Conditions générales de la compagnie

Pour les programmes avec des délais de signatures serrés il convient d’anticiper dès la validation de l’assurance la préparation de ces éléments.

Conclusion

Les assurances Dommages Ouvrage représentent un enjeu important pour mener à bien vos programmes immobiliers en VEFA.

Avec CLA COURTAGE bénéficiez d’un accompagnement de spécialistes à chaque étape clefs :

  • Étudier et monter un dossier technique répondant aux exigences des assureurs
  • Consulter les meilleures compagnies selon la typologie de votre programme (dans un marché restreint)
  • Faciliter la mise en place avec réactivité et souplesse
  • Finaliser le dossier DO à la réception et garantir la prise en charge en cas de sinistre

Pour aller plus loin

Découvrez l’essentiel des assurances décennale et dommages-ouvrage pour les professionnels de la construction dans notre comparaison entre la garantie décennale et l’assurance dommages ouvrage.

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